楼市，最大的诱惑来了！
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来 源 | 刘晓博说楼市（liuxb919）
作 者 | 刘博团队
说到诱惑，其实和钱有关。
最近，每天都能接到中介的推销电话，说只要条件符合就可以考虑换贷，帮忙省利息。
由于存量房贷利率偏高，市面上已有很多人，转去做利息偏低的经营贷，并且还成功了。
现在，更多的人在观望，既想省下利息，又担心换贷之后不安全。
“贷100万少还60万利息”的经营贷，究竟是蜜糖还是砒霜…
大家都知道，房贷一般都是二十年或三十年，每月还本付息，是个人以房子抵押贷款，还款完成之后从银行拿回抵押的红本。
如果是这两年买房的人，房贷利率确实比较贵，基本在5%以上。
央行数据显示，2021年12月的全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%，有的地方更高，去到6%以上。
反观经营贷，是银行针对中小企业主或个体工商户推出的贷款产品，因此利息比较优惠。
利息有多低呢？同样以房屋作为抵押，企业经营贷的利率为3.7%。
当然，这么低的利息，银行对贷款用途、还款时间等都有要求。
首先贷款人必须是公司，且以房屋作为抵押。
一般必须有一个满一年的营业执照，房产证必须持有一年以上。
其次，贷款用途限公司经营使用， 比如买原材料、房屋装修等。而且经营贷期限比较短，一般为两至三年，最多五年。
最后，贷款资金直接打到第三方账户 ，如果是装修用途申请，那么收款人则是装修公司。
看起来要求很严格，但中介瞄准利率“倒挂”产生的巨大套利空间，大肆宣传以贷换贷。
比如一套房产价值1000万元，正常最低按揭贷款年化为4.9%，将房贷置换抵押贷款利息为3.7%，3年为一期，这期间 可以节省36万元。
根据一位贷款中介提供的信息，以贷款金额100万元、还款方式为等额本息为例。
购房按揭贷款期限为30年，年利率为5.88%，月还款额约为5919元，总支付利息约为113.07万元，总还款额度约为213.07万元。
通过置换经营贷后还款期限变为20年，年利率为4.6%，月还款金额为6380.6元，总支付利息为53.13万元，总还款额为153.13万元。
中介介绍，通过这样的方式可以少还10年贷款，少还利息59.94万元。
对于急需资金周转的人来说，置换后看似能获得更多的资金流，除去房贷，甚至还能在手里留一些资金。
不过，真正办理起来，手续多且细节都是需要贷款中介帮忙处理，会承担很大的隐形风险。
办理以贷换贷的风险，主要来自两个方面，一是经济风险，二是法律风险。
先说法律风险。
由于贷款人不是真实的企业主，也没有公司，那么去银行申请的所有资料，都要委托中介操作。
包括申请借款的A公司，接收贷款的B公司，还有公司的银行流水，上下游购销合同等。
由于流水、合同以及公司全部是假的，而且据此从银行申请贷款，已经违规违法。
按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规。
依照法律规定，这样做已经构成了“贷款诈骗罪”或是“骗取贷款罪”， 有可能会坐牢。
再说经济风险。
一方面是中介费，比较贵。
请中介协助办理，中介会在每个环节收取手续费，还会对贷款金额抽成。
另一方面，则涉及 垫资成本 。
在《人民的名义》这部剧中，就有涉及过桥垫资的例子。
蔡成功借了5000万过桥垫资，6天时间日息千分之四，但到期后没法偿还，结果把整个大风厂都搭进去了。
经营贷涉及垫资的有两个环节。
一是 客户本身房贷没有还清，需要垫资结清贷款。
比如贷款中介垫付客户未结清贷款100万，等经营贷放款后，再返还这笔钱。
二是 经营贷三五年就得还，有的一年还一次，这中间需要找垫资。
经营贷不像房贷，不用一次还本，期限长达30年，中途要找垫资还款，然后再申请，万一还不上就得拍卖房子，搞不好偷鸡不成蚀把米。
说一千道一万，最关键的是整个以贷换贷操作本身，很难合法。
万一银行断贷、抽贷，个人信用出现污点，将彻底断送今后的贷款之路。
即便合法，一套下来的成本，比起老实还房贷，也不一定便宜多少。
最后，我们也提出两点呼吁。
首先，呼吁国家 维护法律的公平公正，不要让投机者钻了空子。
不能在楼市热的时候，严禁经营贷流入楼市，而在楼市偏冷的时候，对其睁一只眼闭一只眼，应该做到一视同仁，查处违规行为，维护法律的权威。
其次，针对存量房贷进行利率分类打折，为购房者熨平价格歧视。
购房者，作为消费市场最大拉动者，也是向国家交税最多的群体，可以称得上是一群最可爱的人。
在疫情冲击下，很多人收入受影响，穷则生变，除去投机分子之外，以贷换贷背后，更多的或许是无奈和人艰不拆。
毕竟，大家来回折腾，也只是为了节约利息。
既然允许生活困难的居民推迟还房贷已经提上日程，那么，作用更直接的对存量房贷的利率分类打折，也应有所行动。
在历史上，曾有过对存量房贷打折的先例，这就是2008年全球金融风暴期间，央行在10月23日宣布：
将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。存量房贷也可以申请利率7折。
2009年打折之后平均房贷利率4.455%。
如果现在5.63%的利率降到4.455%，那么购房贷款200万，分30年还清，等额本息方式下，30年下来，利息差距可以达到51.8万元。
昨天召开的国务院常务会提出要鼓励汽车、家电等大宗消费，事实上，把存量房贷的利息打折落实，实现提振消费的目标将更省力。
毕竟节省下来的几十万利息，不管是买一辆新能源汽车，还是配置全屋智能家电，都绰绰有余。
国内大市场的背景下，除了资源、物流等梗阻亟需打通，不同资金成本的梗阻也需重视。
住房是最大的消费，房贷是最大的消费支出，购房者，应该获得更多法律公平和价格公平。
此外，今天这两条房地产新闻，值得关注。
一是安徽淮北，推出高达6万的购房补贴，这个优惠力度，比前段时间其他地级市推出的政策优惠有所加大。
二是山东，房贷降息的范围扩大，新增六个城市，目前共计九个城市享受利率下调。
楼市基本面的利好消息，越来越多了。
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